Zrušenie a vyporiadanie bezpodielového vlastníctva

Otázka čitateľa:
V minulosti som zdedil nehnuteľnosť – pozemok nachádzajúci sa v blízkosti zastavaného územia obce. Na pozemku bude v budúcnosti možné stavať. Chcel by som tam postaviť administratívnu budovu a zriadiť tam sídlo svojej spoločnosti. Z výpisu z listu vlastníctva som však zistil, že pozemok nie je v mojom výlučnom vlastníctve. Ďalší spoluvlastník mi svoj podiel asi nebude ochotný predať. Ako mám postupovať, aby som získal pozemok do svojho výlučného vlastníctva a mohol na ňom stavať?
Publikované v: Zisk, 03/2010
Odpoveď:
Pôda a všeobecne nehnuteľnosti boli vždy považované za najväčšie bohatstvo človeka. Ten, kto vlastnil pôdu bol považovaný za majetného a bohatého. Lenže ako sa majetok dedil z pokolenia na pokolenie, pôda resp. pozemky sa drobili a podielových spoluvlastníkov pribúdalo. Dnes sa bežne stáva, že ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti s ďalšími ľuďmi, ktorých nepoznáte a nie sú Vašimi príbuznými.

Legislatíva na Slovensku pripúšťa v zásade tieto spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva:

• a)vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na základe dohody strán
• b)zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom, pričom ten:
  • rozdelí nehnuteľnosť, ak je reálne deliteľná
  • prikáže nehnuteľnosť jednému alebo viacerým vlastníkom za primeranú náhradu
  • ak o nehnuteľnosť nik neprejaví záujem, nariadi jej predaj a výťažok rozdelí spoluvlastníkom podľa veľkosti podielov

Vo veciach vyporiadania podielového spoluvlastníctva je vždy najlepšie ísť cestou vzájomnej dohody. Spoluvlastníkovi je potrebné najprv zaslať doporučený list s ponukou na odkúpenie pozemku za Vami ponúkanú cenu. Ceny, za ktoré sa predávajú nehnuteľnosti je možné zistiť v realitných kanceláriách, u znalcov v odbore stavebníctvo, prípadne môžu byť zverejnené vo všeobecne záväzných nariadeniach obce či mesta. Ak sa Vám so spoluvlastníkom podarí dohodnúť na cene a podmienkach odkúpenia, je potrebné jeho podiel odkúpiť formou písomnej kúpnej zmluvy a túto spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva podať na príslušnú Správu katastra, ktorá rozhodne o povolení vkladu. Až rozhodnutím príslušnej Správy katastra nadobudne kupujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Ak spoluvlastník svoj podiel predať nemieni, ale je ochotný sa dohodnúť na reálnom rozdelení nehnuteľnosti, je potrebné dať vypracovať geometrický plán autorizovanému geodetovi. Geometrický plán spolu s písomnou dohodou o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je následne potrebné predložiť Správe katastra na vykonanie zápisu geometrického plánu, následkom čoho bude vytvorenie nového listu vlastníctva. V tomto prípade však treba mať na pamäti zákonné obmedzenie drobenia pozemkov. Zákon nedovoľuje rozdeliť nehnuteľnosti nachádzajúce sa v extraviláne (mimo zastavaného územia obce) tak, aby výmera niektorej z nich bola menšia ako 2.000 m2, pri lesných pozemkoch menej ako 5.000 m2. Toto obmedzenie sa však nevzťahuje na nehnuteľností nachádzajúce sa v intraviláne obce.

Ak sa Vám nepodarí so spoluvlastníkom dohodnúť na odkúpení jeho spoluvlastníckeho podielu, nezostáva Vám nič iné, než podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na príslušný súd (súd, v obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť) . Súdu je vhodné doložiť aj predchádzajúcu komunikáciu s podielovým spoluvlastníkom, z ktorej je zjavné, že ste sa pokúsili o dohodu.

V návrhu je možné žiadať, aby nehnuteľnosť bola reálne rozdelená (ak je to možné) alebo prikázaná do výlučného vlastníctva navrhovateľa za primeranú náhradu, ktorú zaplatí druhému účastníkovi. Primeranou náhradou možno v tomto prípade rozumieť cenu stanovenú znalcom v odbore Stavebníctvo – Odhad hodnoty nehnuteľností. Znalec v znaleckom posudku určí trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Právoplatný a vykonateľný rozsudok už potom stačí s návrhom na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti predložiť príslušnej Správe katastra, ktorá do tridsať dní od podania návrhu vykoná zápis v katastrálnom operáte, a teda na príslušnom liste vlastníctva.

Právne centrum s.r.o.
JUDr. Katarína Bystrická