Nájomná zmluva

V dnešnej dobe stále sa zvyšujúcich cien nehnuteľností, sa zároveň zvyšuje aj dopyt po vyhľadávaní nehnuteľností na nájom. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ na jednej strane a nájomca na strane druhej. Uzatvárajú medzi sebou nájomnú zmluvu, ktorá je upravená v Občianskom zákonníku nasledovne „nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu (nájom) nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“

Vznik

Všeobecne nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy alebo zo zákona. Uzatvára sa na dobu určitú alebo neurčitú. V prípade, ak sa v nájomnej zmluve o prenájme bytu nedohodla doba nájmu, tak sa predpokladá, že nájomná zmluva je dojednaná na dobu neurčitú. Formu nájomnej zmluvy na byt je možné uzavrieť aj bez písomnej formy, avšak musí sa vyhotoviť zápisnica. Výnimka je pri nájomnej zmluve nebytových priestoroch, kde zákon vyžaduje písomnú formu. Vznik nájomnej zmluvy nebytových priestorov podmieňuje aj jej obsah. Musí zahŕňať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného. Ak sa zmluvné strany dohodli aspoň na predmete nájmu a odplate, vzniká nájomný vzťah.

Vedeli ste, že môžete nájomnú zmluvu obnoviť tak povediac aj mlčky?

Dá sa to v tom prípade, ak uzavriete nájomnú zmluvu na dobu určitú, no po jej uplynutí stále ako nájomca vec užívate a zároveň prenajímateľ nepodal návrh o vydanie veci, či vypratanie nehnuteľnosti na súd do 30 dní od uplynutia tejto doby a za podmienok, ktoré boli dojednané na začiatku.

Zánik

Poznáme viacero spôsobov ukončenia nájomnej zmluvy.

1. Najčastejším spôsob je uplynutie doby pri nájmoch uzavretých na dobu určitú podľa § 676 odseku 1 Občianskeho Zákonníka „nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.“

2. Ďalším spôsobom je uzavretá nájomná zmluva na dobu neurčitú, ktorá zaniká výpoveďou nájomnej zmluvy, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú inak. Výpoveď nájomnej zmluvy musí byť vyhotovená v písomnej forme. Pri výpovedi sú taktiež určité výpovedné lehoty. Pri nájme nehnuteľností je trojmesačná výpovedná lehota. Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov, kde je nájom dohodnutý na dobu neurčitú je 1 ročná výpovedná lehota.

3. Tretím spôsobom ukončenia nájomnej zmluvy je výpoveď kvôli zmene prenajímateľa. Občiansky zákonník v tomto prípade myslí na nájomcov. Ak sa stane, že pôvodný prenajímateľ by chcel tak urobiť, nájomca môže skončiť nájom výpoveďou jednou zo zmluvných strán. Keďže ceny prenájmov rastú, tak je celkom možné, že by nový vlastník chcel zvýšiť nájomné. To znamená, že nájomca môže ukončenie nájomnej zmluvy vykonať na základe výpovede, ak by nový vlastník chcel zmeniť podmienky, ktoré boli dojednané ešte pôvodným vlastníkom.

4. Štvrtým spôsobom je odstúpenie od nájomnej zmluvy. Rozdiel medzi výpoveďou a odstúpením je v tom, že odstúpenie nemá výpovedné lehoty, ale skončí sa okamžite. Musia byť splnené podmienky dané zákonom zo strany prenajímateľa, ak:

- nájomca dá vec do podnájmu a je to v rozpore so zmluvou,

- nájomca vykoná zmeny bez súhlasu prenajímateľa,

- prenajímateľ písomne upozornil nájomcu a naďalej užíva vec tak, že spôsobuje prenajímateľovi škodu.

Zo strany nájomcu to sú podmienky, ak:

- prevzal vec nespôsobilú na riadne užívanie alebo ak sa neskôr stane neobývateľná bez príčiny nájomcu,

- sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie zdraviu škodlivé, aj keď o nich vedel pri uzavretí zmluvy,

- sa vyskytne právna vada, na ktorú prenajímateľ neurobil opatrenia alebo boli neúspešné.

5. Piatym spôsobom zániku nájomnej zmluvy je zničenie prenajatej veci. V tomto prípade nezáleží ani na tom koho vinou k zničeniu došlo.

6. Posledným spôsobom zániku je smrť nájomcu alebo prenajímateľa. V zásade to nemá vplyv na zánik, ale môžu si zmluvné strany dohodnúť v zmluve tzv. osobnú viazanosť.